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Imóvel na Planta: Atraso na Entrega e Cláusulas Abusivas. Conheça Seus Direitos!

Para não ser prejudicado, é necessário ter bastante atenção na hora de comprar e também de eventualmente rescindir um contrato de compra e venda de imóvel

 

E para evitar que o seu direito seja lesado – o que praticamente virou rotina quando se fala em construtora e imóvel na planta! – o escritório Prudente Advogados, através de perguntas e respostas ao final da página, fez um resumo dos principais problemas enfrentados pelos consumidores.

 

 

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O aquecimento do setor imobiliário nos últimos anos, a ampliação das oportunidades e a facilitação dos meios de acesso aos financiamentos habitacionais impulsionaram sobremaneira a compra e venda de imóveis, especialmente os negociados na planta.

 

Infelizmente, entretanto, o mercado imobiliário entrou em crise e atualmente vê aumentar o número de distratos, de ações que pleiteiam indenizações decorrentes do atraso na entrega das chaves e, principalmente, de ações que visam rescindir o contrato.

 

Assim, para não ser prejudicado tanto na compra quanto numa eventual rescisão contratual ou distrato, é necessário que o consumidor tenha bastante atenção na hora de negociar.

 

Informação prévia e adequada sobre o preço, sobre a oferta e sobre as demais condições do negócio, bem como respeito à boa-fé, à transparência, ao equilíbrio contratual e às outras garantias do consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) são direitos que devem ser observados não só durante as tratativas de negociação do imóvel como também na realização do contrato e após a venda do imóvel.

 

Em tese, as condições de um contrato devem ser definidas por ambas as partes contratantes. Na prática, todavia, os consumidores não têm o poder de negociar as cláusulas contratuais e acabam se submetendo às condições unilaterais impostas pelas construtoras em seus contratos de adesão.

 

Em muitos casos os consumidores acabam lesados, pois, como é notório, algumas construtoras não se atentam aos princípios que regem as relações contratuais e de consumo e incluem nos contratos cláusulas manifestamente abusivas aos direitos do consumidor.

 

O mercado de imóveis ficou tão aquecido algum tempo atrás que as construtoras só pensavam em erguer e vender mais e mais edifícios e casas sem se preocuparem com o prazo de entrega dos imóveis e aos demais direitos dos consumidores.

 

Como a demanda foi muito grande, atrasaram as obras e não entregaram a tão sonhada casa própria ou apartamento dentro do prazo estipulado. Muitos imóveis comerciais também não foram entregues e continuam não sendo.

 

Para contornar tal situação, as construtoras alteram unilateralmente o prazo de entrega, colocam prazos abusivos de tolerância e cometem outras irregularidades, conforme será explicado adiante.

 

Todavia, a manobra utilizada por elas é ilegal e deve ser combatida pelos consumidores.

 

Além das irregularidades acima descritas, veja agora as cláusulas abusivas e os principais problemas enfrentados pelos consumidores adquirentes de imóvel na planta, bem como os respectivos direitos:

 

A CONSTRUTORA NÃO ENTREGOU AS CHAVES DO IMÓVEL DENTRO DO PRAZO CORRETO, QUAIS SÃO OS MEUS DIREITOS?

A construtora que não conclui as obras e não entrega as chaves dentro do prazo estipulado em contrato dá ao consumidor a possibilidade de ajuizar uma ação para reaver todos os prejuízos materiais e morais que foram causados pelo descumprimento dos prazos estipulados em contrato.

Mas antes de ajuizar uma ação em razão do atraso das obras é necessário verificar se o consumidor já recebeu ou não as chaves do imóvel, pois o tipo de direito ou ação pode mudar dependendo da situação.

Assim, se o consumidor ainda não recebeu as chaves poderá escolher pela manutenção ou pela rescisão do contrato, ou seja, poderá livremente escolher entre continuar com o contrato e aguardar a entrega das chaves ou, por outro lado, rescindir imediatamente o contrato.

Se optar por rescindir o contrato, o consumidor terá o direito de receber tudo o que pagou, sem qualquer tipo de desconto, uma vez que a culpa pela rescisão foi da construtora, que não cumpriu sua obrigação de construir e entregar o imóvel dentro do prazo correto. Portanto, despesas como corretagem, análise de contrato, multas e demais taxas devem ser integralmente devolvidas com juros e atualização monetária. Além disso, o consumidor também terá direito ao ressarcimento dos danos materiais e morais que tenha eventualmente sofrido.

Se já recebeu as chaves ou se optar por aguardar a conclusão das obras, o consumidor terá direito ao ressarcimento dos prejuízos morais bem como dos prejuízos materiais durante o período de atraso da construtora, tais como o recebimento da indenização pela privação do imóvel, já que o Superior Tribunal de Justiça entende que o simples fato da construtora atrasar a entrega do imóvel, privando o adquirente de utilizá-lo tanto para moradia quanto para alugar ou vender para terceiros, garante ao adquirente o ressarcimento da quantia de 0,5% a 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso. A Súmula nº 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo diz o seguinte: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

 

NÃO TENHO CONDIÇÕES DE MANTER O CONTRATO E PRETENDO RESCINDIR COM A CONSTRUTORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES, MAS ELA NÃO QUER ME DEVOLVER TUDO O QUE JÁ PAGUEI. E AGORA?

O consumidor também tem o direito de rescindir o contrato antes do prazo final de entrega, mas ficará sujeito às penalidades contratuais, já que deu causa à rescisão.

Entretanto, é abusiva a cláusula inserida em contrato ou distrato de compra e venda que autoriza a perda de todos os valores pagos pelo consumidor em benefício exclusivo da construtora ou, ainda, a cláusula que estabeleça multa superior a 30% para os casos em que o consumidor desista do contrato, nos termos do art. 52 do CDC.

Ou seja, se a culpa pela rescisão do contrato for do consumidor, o que geralmente acontece quando o consumidor desiste do negócio antes do prazo para a entrega das chaves acabar, os Tribunais, em razão dos custos administrativos e operacionais das construtoras, autorizam a retenção de 10% a 30% dos valores pagos para evitar o enriquecimento sem causa do consumidor, já que nestes casos a culpa pela rescisão do contrato é do consumidor e não da construtora.

Por outro lado, caso a culpa pela rescisão seja da construtora, o que geralmente ocorre quando não entrega o imóvel dentro do prazo, não é lícito descontar nenhum valor de multa contra o consumidor, conforme dispõe a Súmula nº 543 do STJ.

 

MORO DE ALUGUEL E O IMÓVEL QUE COMPREI ESTÁ COM A ENTREGA ATRASADA. TENHO DIREITO EM SER RESSARCIDO PELOS ALUGUÉIS QUE PAGUEI E AINDA CONTINUO PAGANDO?

Sim. O atraso na entrega das chaves gera ao consumidor o direito em receber os aluguéis que pagou por um outro imóvel durante o período em que a construtora permaneceu em atraso. Além da indenização pelos aluguéis que já pagou, também é possível a concessão de liminar para que a construtora comece a pagar mensalmente em juízo os aluguéis que forem vencendo até a data em que efetivamente entregar as chaves.

 

NÃO MORO DE ALUGUEL OU COMPREI O IMÓVEL APENAS COMO INVESTIMENTO. TAMBÉM TENHO DIREITO?

Sim. O Superior Tribunal de Justiça entende que o simples fato da construtora atrasar a entrega do imóvel, privando o adquirente de utilizá-lo tanto para moradia quanto para alugar ou vender para terceiros, garante ao adquirente o ressarcimento da quantia de 0,5% a 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso. Ou seja, a indenização independe do destino que o adquirente dará ao imóvel, se para moradia ou para locação para terceiros. A Súmula nº 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo consolida este entendimento ao dispor que “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

 

NA HORA DA COMPRA A CONSTRUTORA PROMETEU A ENTREGA EM UMA DATA CERTA, MAS NO CONTRATO EXISTE UMA CLÁUSULA APENAS COM UM PRAZO ESTIMADO DE ENTREGA E QUE CONDICIONA O INÍCIO DO PRAZO A PARTIR DA DATA DE ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. ESTA CLÁUSULA É VÁLIDA?

Não! A cláusula que determina uma data de forma apenas estimativa e que, não bastasse, ainda condiciona o início do prazo de entrega a partir da assinatura do contrato de financiamento é abusiva, pois além de não estipular prazo certo para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel coloca o início da contagem ao exclusivo arbítrio da construtora, em desrespeito ao art. 39, XII, do CDC. Além disso, a cláusula que estabelece a possibilidade de prorrogação indefinida do prazo de entrega do imóvel ou que, por sua vez, altere unilateralmente a data de entrega das chaves também é abusiva, nos termos do art. 51, IX, do CDC.

 

E O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS?

A cláusula que possibilita para a construtora o adiamento injustificado da entrega da obra por mais 180 dias após o prazo previsto é abusiva por configurar nítido desequilíbrio contratual, proibido pelo CDC. A exceção que admitiria a utilização da cláusula de tolerância seria na ocorrência de um caso fortuito ou de força maior, que podem acontecer geralmente nos seguintes casos: a) chuvas, b) greve dos trabalhadores da construção civil, c) falta de materiais de construção e de mão-de-obra e d) outros casos excepcionais e imprevisíveis.

Em que pese a flagrante desvantagem em que o consumidor é colocado e a nítida falta de igualdade contratual, já que o consumidor não tem igual direito de tolerância, ou seja, não tem 180 dias de prazo para efetuar o pagamento de suas prestações vencidas, a maioria das decisões judiciais consideram que esta cláusula não é abusiva, tendo em vista que se tornou rotineira e de conhecimento dos consumidores que negociam imóvel na planta. Portanto, a Justiça tem entendido que o prazo de tolerância de 180 dias não é abusivo, conforme Súmula nº 164 do TJSP.

 

PAGUEI COMISSÃO DE CORRETAGEM. TENHO DIREITO À DEVOLUÇÃO DESTE VALOR?

Depende. A comissão de corretagem, via de regra, deve ser paga pelo vendedor do imóvel e não pelo comprador, ou seja, deve ser paga pela construtora e não pelo consumidor. Existem ocasiões, entretanto, que o consumidor que adquire o imóvel poderá arcar com os custos da corretagem. Tal situação ocorre quando o consumidor estava ciente do pagamento da comissão. Por outro lado, caso a corretagem não tenha sido ajustada ou informada ao consumidor, fazendo com que o consumidor desembolse mais dinheiro do que previsto na oferta inicial de venda, a comissão será indevida e deverá ser restituída, conforme entendeu o STJ em agosto de 2016. Para o STJ, a comissão de corretagem somente é ilegal caso o consumidor não tenha recebido informação de sua existência.

 

ALÉM DA CORRETAGEM TAMBÉM PAGUEI UMA TAXA SATI. O QUE É ISSO?

A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é o valor cobrado pelas construtoras com base no preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. Esta quantia é destinada aos advogados da própria construtora por terem redigido o contrato de compra e venda. Esta taxa é abusiva, pois a intenção de contratar um advogado para dar assessoria jurídica em um negócio imobiliário deve ser ato voluntário praticado pelo consumidor e não uma imposição da vendedora que destina seu próprio corpo jurídico para atuar na negociação e, não bastasse, cobrando uma taxa ilegal. Mais que isto, qualquer item que integra o preço do bem deve ser esclarecido ao comprador, sendo que este terá a opção de contratar ou não, o que, na prática, não acontece, já que a taxa é imposta ao consumidor. Em agosto de 2016 o STJ decidiu que esta taxa é ilegal.

 

TENHO DIREITO EM RECEBER DANOS MORAIS?

O prazo de entrega de um imóvel é um dos fatores preponderantes para a escolha do consumidor, especialmente quando o imóvel ainda se encontra na planta. Não só a vida financeira, mas também a vida pessoal de um consumidor que adere a um projeto de casa própria é toda programada justamente sobre a data de entrega das chaves. Assim, o atraso na entrega do imóvel não pode ser considerado somente como um descumprimento contratual e deve ser considerado também como um fato gerador de danos morais, já que o atraso na entrega de um bem cuja função social é tão valiosa é conduta grave, capaz de gerar sérios transtornos na vida do consumidor, que fica angustiado e sente agonia por ter investido suas economias num imóvel que, muitas vezes, não tem nem data certa para ser entregue, ou, ainda, num imóvel que foi adquirido para servir de base para um casamento que acaba sendo desmarcado e até mesmo desfeito em alguns casos. Assim, sempre que existir lesão à dignidade do consumidor será possível ingressar com pedido de danos morais decorrentes do atraso na entrega. A Justiça analisa caso a caso.

 

MEU IMÓVEL NÃO FOI ENTREGUE E O SALDO DEVEDOR CONTINUA AUMENTANDO E SENDO ATUALIZADO. NÃO ERA PARA SER CONGELADO?

Quando o imóvel na planta é comprado para ser pago de forma parcelada pelo consumidor é comum que as parcelas sejam atualizadas por algum índice monetário, que geralmente é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Aliás, importante registrar que atualização monetária não é a mesma coisa que juros. Juros remuneratórios são a remuneração pelo empréstimo de dinheiro, igual ocorre com os bancos, e juros moratórios são a penalidade por não ter pago a prestação na data certa, igual ocorre com o pagamento atrasado de contas. Já a atualização monetária com aplicação de algum índice financeiro, por outro lado, serve para manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de modo que o valor da moeda seja recomposto em razão da desvalorização que o dinheiro sofre. Um exemplo de desvalorização da moeda: ano passado João fez uma lista de compra e gastou R$ 100,00 no supermercado. Neste ano João voltou ao supermercado com os mesmos R$ 100,00 e com a mesma lista, mas não conseguiu comprar todos os itens, pois os preços subiram e o dinheiro se desvalorizou. Assim, para manter o valor da moeda, mostra-se necessária a sua atualização. Podemos dar como exemplo de atualização o que acontece nos contratos de locação de imóveis, que tem os aluguéis atualizados ano a ano geralmente pelo índice do IGP-M. Agora que já entendeu o significado de atualização monetária, saiba que os Tribunais, em sua maioria, entendem que mesmo após vencido o prazo de entrega do imóvel a atualização do saldo devedor é legal, pois não significa aumento da dívida, com aplicação de juros, por exemplo, mas tão somente a recomposição da moeda para manter o equilíbrio do contrato. Portanto, atualizar o saldo devedor mesmo após vencido o prazo de entrega das chaves não é ilegal para a maioria dos Tribunais, como, por exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, que tem a Súmula nº 163 autorizando a atualização monetária do saldo devedor mesmo com a construtora em atraso.

Entretanto, para o bem da sociedade e dos consumidores, algumas recentes decisões já começam a mudar tal entendimento, congelando o saldo devedor após o prazo de entrega do imóvel. Ainda são poucas decisões, mas o cenário começa a mudar. Nada mais justo, pois o inadimplemento da construtora não pode ser repassado ao consumidor!

 

NÃO RECEBI AS CHAVES E JÁ ESTOU PAGANDO JUROS! ISTO É CORRETO?

Não é correto! Importante relembrar que juros não são a mesma coisa que atualização monetária. A cobrança de juros remuneratórios durante a obra e antes da entrega das chaves é abusiva, tendo em vista que nesse período é a construtora quem usa o dinheiro do comprador para construir o imóvel que sequer foi entregue ou utilizado pelo comprador. Ora, o consumidor não pega dinheiro emprestado da construtora para dar ensejo a cobrança de juros remuneratórios antes da entrega das chaves! Por outro lado, após a entrega das chaves os juros remuneratórios devem ficar limitados ou reduzidos à razão de 12% ao ano nos casos em que o financiamento é feito direto com a construtora.

 

JÁ ESTÃO ME COBRANDO A TAXA CONDOMINIAL MESMO SEM EU TER RECEBIDO AS CHAVES. DEVO PAGAR?

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial só é do consumidor após o recebimento das chaves do imóvel que esteja em condições de habitabilidade. Assim, caso o consumidor recuse o recebimento do imóvel por defeitos ou vícios existentes, a taxa condominial somente será de responsabilidade dele após o conserto dos problemas pela construtora e após existir condições para habitar o imóvel.

 

NÃO PAGUEI A PRESTAÇÃO NA DATA CORRETA E A CONSTRUTORA ESTÁ ME COBRANDO UMA MULTA DE 10%. ESTA PORCENTAGEM É ABUSIVA?

Sim, é abusiva! O CDC dispõe expressamente que as multas de mora decorrentes do não cumprimento da obrigação em seu vencimento não poderão ser superiores a 2% do valor da prestação, nos termos do art. 52, §1º, do CDC. Portanto, é abusiva a aplicação de multa estipulada em 10% ou 20% sobre o valor da prestação.

A exceção fica por conta dos casos em que o consumidor desiste do negócio antes do término do prazo de entrega das chaves, ou seja, quando a construtora ainda está em dia. Nestes casos é lícito para a construtora reter uma porcentagem do que foi pago, que pode chegar até 20%, em média. Ressalte-se que a porcentagem é sobre o valor das parcelas que já foram pagas e não sobre o valor do imóvel.

 

MEU IMÓVEL FOI ENTREGUE COM VAZAMENTOS, PORTAS TRINCADAS, JANELAS SEM PRUMO, E OUTROS DEFEITOS. O QUE EU DEVO FAZER?

O consumidor que adquiriu um imóvel com defeito deve exigir da construtora a conserto do problema. Importante que o consumidor sempre deixe registrado por escrito as reclamações e requerimentos, seja por email, seja pelo PROCON, ou seja pelo site www.reclameaqui.com.br. A construtora terá o prazo de 30 dias para consertar. Caso não cumpra tal prazo, o consumidor poderá exigir o desfazimento do contrato com a devolução dos valores pagos, a substituição do produto por outro ou o abatimento do preço nas ocasiões em que o defeito impossibilite seu uso ou que diminua seu valor.

 

QUAL TIPO DE ADVOGADO DEVO CONTRATAR PARA AJUIZAR UMA AÇÃO CONTRA UMA CONSTRUTORA?

Assim como os médicos, os advogados também têm suas especialidades. Por exemplo: se você estiver com conjuntivite procurará um oftalmologista e não um cardiologista. Além disso, se você quiser fazer uma cirurgia corretiva de miopia procurará um oftalmologista especialista em cirurgia e não um oftalmologista que realiza apenas consultas, não é?

Portanto, para a sua garantia, você deverá procurar um advogado ou escritório de sua confiança que sejam especialistas em contratos de direito imobiliário e defesa de consumidores. Não adianta contratar um especialista em direito criminal ou, ainda, um advogado que atua em todas as áreas. Isso certamente lhe ajudará a evitar problemas futuros e lhe trará maior tranquilidade no decorrer da ação!

 

Se você realizou a compra de um imóvel e se sentiu lesado por qualquer das situações aqui descritas, não fique parado, procure seus direitos!

 

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